La acción de cesación en el ámbito de las actividades molestas en una comunidad de propietarios desde prismas diferentes
Es importante tener presente lo que nos dice el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cuando hablamos de cesar en una actividad molesta llevada a cabo por uno de los ocupantes de alguna de las viviendas de un edificio. ¿Qué nos dice ese precepto? Lo que nos viene a decir básicamente es que está prohibido llevar cualquier tipo actividad, por parte de los que viven en los diferentes inmuebles del edificio, que pueda considerarse molesta, insalubre, nociva, peligrosa, ilícita o que se encuentre prohibida. En caso de estar ante alguna de estas situaciones, se le da la posibilidad a la Comunidad de requerir que cese a quien realiza dicha actividad y, en su caso, poder instar un procedimiento judicial para atajar el problema.
Respecto de esta acción es importante tener en cuenta varias cuestiones entre las cuales se encuentra la necesidad de haber realizado un requerimiento de cese previo a la presentación de la demanda, siendo, por tanto, un requisito de procedibilidad. Resulta de interés traer a colación una reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 71/2025, de 14 de febrero de 2025, la cual analiza estos aspectos de manera clara. El tenor literal del precepto nos dice que quien tiene esa facultad es el presidente (representante legal de la Comunidad). ¿Esto quiere decir que la comunicación la debe realizar directamente el/la presidente/a no pudiendo el/la administrador/a dirigirla? Pues bien, los tribunales entienden que si bien dicho artículo faculta al presidente/a, la figura del/a administrador/a, tal y como dispone el artículo 20 de la LPH, se encuentra para, entre otras cuestiones, “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares” así como “todas las demás atribuciones que se confieran por la junta”. Y es que, si la Comunidad celebra una junta y aprueba la realización de dicho requerimiento, se entiende que el/a administrador/a actúa por orden de la Junta por lo que se entiende realizado dicho requerimiento de manera correcta. Igualmente, se discute sobre si el requerimiento ha de hacerse a quien ejerce la actividad molesta o a quien resulta ser propietario/a de la vivienda en cuestión; y es que la norma es clara en este sentido debiendo dirigirse a quien lleve a cabo dicha conducta; no obstante, es posible no conocer la identidad de esa persona por encontrarse la vivienda arrendada y no conocer datos de quien la ocupa. En este último caso, sería recomendable dirigirla tanto al morador como al/la propietario/a.
Cumplidos con los requisitos para poder llevar a cabo la acción que prevé el 7.2, así como los preceptos sobre mayorías necesarias para aprobar el inicio de un procedimiento judicial de este tipo, podríamos presentar la demanda correspondiente con las pruebas pertinentes.
Pero ¿qué sucede si la Comunidad está compuesta en su mayoría por viviendas de uso turístico y son precisamente estas viviendas las que ocasionan las referidas molestias? Pues bien, está claro que no será posible obtener la mayoría correspondiente para poder ejercer la acción prevista en el artículo 7.2 LPH. Sobre este asunto se ha publicado una sentencia reciente, concretamente la 261/2025 del Juzgado de Primera Instancia N.º 44 de Madrid, de 19 de junio de 2025. Y es que la misma resuelve cerrar nueve pisos turísticos por entender que existe una vulneración del derecho a la intimidad de una familia que reside en el mismo edificio. Y es que en la propia sentencia se hace referencia a la dificultad de obtener la mayoría necesaria para poder ejercitar la acción de cesación de dichas actividades molestas cuando dice “la mayoría de los pisos del inmueble de la calle CALLE00 están dedicados a dicha actividad. Es por ello imposible para la parte actora lograr las mayorías necesarias para prohibir o restringir la actividad, acudiendo a la acción que brinda al efecto la Ley de Propiedad Horizontal (Art. 7.2 LPH). Es por ello que los atores han acudido al presente procedimiento para salvaguardar sus derechos fundamentales, que se entienden cercenados por la referida actividad, como inmisiones intolerables en el desarrollo de su vida privada y familiar en el ámbito de su domicilio”.
En definitiva, resulta imprescindible acudir a un profesional para conocer en qué punto estamos, qué acción podemos ejercitar y, sobre todo, presentar las denuncias correspondientes cada vez que algún/a vecino/a sufra alguna de estas situaciones para poder acreditar la existencia de dicha molestia.
Olaia
